Tekst źródłowy strony Udział w nieruchomości wspólnej

'''Udział w nieruchomości wspólnej''' – wyrażona [[Ułamek|ułamkiem]] lub [[procent]]em wielkość [[udział]]u we [[Współwłasność|współwłasności]] nieruchomości wspólnej, określona dla każdego [[Nieruchomość lokalowa|samodzielnego lokalu]] położonego na danej nieruchomości [[Nieruchomość gruntowa|gruntowej]] bądź [[Nieruchomość budynkowa|budynkowej]]. Wielkość tę określa się zarówno dla lokali wyodrębnionych jak i samodzielnych lokali niewyodrębnionych, pozostających własnością dotychczasowego [[Własność|właściciela]] nieruchomości, co ma miejsce przy sukcesywnym wyodrębnianiu kolejnych lokali z [[Nieruchomość|nieruchomości]].

== Współwłasność nieruchomości wspólnej ==
Właściciel lokalu wyodrębnionego, z mocy prawa - art 3 ust. 1 [[Ustawa o własności lokali|ustawy o własności lokali]] - jest współwłaścicielem [[Nieruchomość wspólna|nieruchomości wspólnej]], a także gruntu (lub [[Użytkowanie wieczyste|współużtykownikiem wieczystym]] gruntu). Powyższa zasada obowiązuje również dla samodzielnych lokali niewyodrębnionych z nieruchomości wspólnej, należących do dotychczasowego właściciela. Sytuacja taka powstaje w przypadku sukcesywnego wyodrębniania z nieruchomości poszczególnych lokali. Udział w nieruchomości wspólnej jest prawem nierozerwalnie związanym z prawem własności lokalu i współwłasność ta nie może zostać zniesiona, dopóki w danej nieruchomości występują lokale wyodrębnione. Można jednak dokonać zmiany wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej, [[Umowa|umową]], jeżeli taka jest wola wszystkich właścicieli lokali wchodzących w skład [[Wspólnota mieszkaniowa|wspólnoty mieszkaniowej]].

Wysokość udziału jest wyszczególniana w umowie sprzedaży lokalu ([[Akt notarialny|akcie notarialnym]]) oraz ujawniana w [[Księga wieczysta|księgach wieczystych]]: w księdze wieczystej nieruchomości macierzystej i księdze wieczystej założonej dla lokalu wyodrębnionego. Wartość ta jest również uwidoczniona w rejestrze gruntów jako udział we współwłasności gruntu.

== Obliczenie udziału w nieruchomości wspólnej ==
Udział w nieruchomości wspólnej obliczany jest jako [[Dzielenie|iloraz]] powierzchni użytkowej lokalu i [[Sumowanie|sumy]] powierzchni użytkowych wszystkich lokali w danej nieruchomości. Do [[Powierzchnia|powierzchni]] użytkowej lokali dodaje się powierzchnię [[Pomieszczenie przynależne|pomieszczeń przynależnych]].

<math>U=\frac{Pu}{\sum\limits_{i=1}^n Pu_{i}}</math>

lub

<math>U\%=\frac{Pu}{\sum\limits_{i=1}^n Pu_{i}} 100\%</math>

gdzie:

U, U% - udział w nieruchomości wspólnej (lub udział procentowy)

Pu - powierzchnia użytkowa lokalu.

Powyższy sposób obliczania udziałów w nieruchomości wspólnej wynika wprost z art. 3 ust. 3 uwl. Ten sam sposób obliczania udziałów dotyczy przypadku, w którym na jednej nieruchomości wybudowanych jest kilka [[Budynek|budynków]]. Sumuje się w tym przypadku powierzchnie wszystkich lokali we wszystkich budynkach, jako jedną nieruchomość (art. 3 ust. 5 uwl). Ustawa jednak dopuszcza w pewnych przypadkach inne - umowne - określenie udziałów (art. 3 ust. 6 i ust. 7 uwl). Określając udziały należy dążyć do sytuacji, w której suma wszystkich udziałów będzie równa [[1 (liczba)|1]] (lub 100%). Oznacza to często konieczność stosowania odpowiednich poprawek, w zależności od przyjętej dokładności obliczeń. Najczęściej stosowana dokładność obliczeń i ujawniania wartości udziałów wynosi 1/10000 (jedna dziesięciotysięczna).

Ponadto ustawa nakłada obowiązek stosowania przy określaniu udziałów w nieruchomości wspólnej, stosowania jednolitych zasad obliczania powierzchni i udziałów, tj. takich jaki zostały zastosowane przy wyodrębnianiu pierwszego z lokali (art. 3 ust. 7 uwl). Nie ma tego problemu jeżeli wyodrębnienie następuje jedną [[Czynność prawna|czynnością prawną]] właściciela nieruchomości dla wszystkich lokali (art. 3 ust. 6 uwl). Zasady mogą dotyczyć takich zagadnień jak:
* uwzględnienie w obliczeniach powierzchni komórek lokatorskich jako pomieszczeń przynależnych - często przy sprzedaży mieszkań komunalnych lub spółdzielczych jest to niemożliwe, bowiem sprzedaż pierwszych mieszkań w wielu nieruchomościach do wejścia w życie ustawy o własności lokali następowała najczęściej z udziałami obliczonymi bez uwzględnienia powierzchni komórek i innych przynależności,
* sposobu obliczania powierzchni użytkowej - wcześniej obliczanej zgodnie z [[Polska Norma|normą]] w stanie surowym, obecnie z uwzględnieniem okładzin na [[ściana]]ch.

== Znaczenie udziału w nieruchomości wspólnej ==
Określony udział w nieruchomości wspólnej ma istotne znaczenie praktyczne dla właściciela lokalu. Dotyczy to takich zagadnień jak:
; głosowanie na uchwałami : jeżeli współwłaściciele - członkowie wspólnoty mieszkaniowej - nie określili innego sposobu głosowania, w dużej wspólnocie mieszkaniowej, głosowanie nad [[uchwała]]mi odbywa się udziałami w nieruchomości wspólnej, a więc osoba posiadająca większy udział, posiada "większą siłę głosu"
; partycypacja w kosztach : zgodnie z ustawą o własności lokali (art 12 ust. 2 uwl), współwłaściciele nieruchomości wspólnej partycypują w [[Koszt transakcyjny|kosztach]] jej utrzymania oraz w innych nakładach na nieruchomość (ale także w [[Dochód|dochodach]], jeżeli występują), zgodnie z posiadanymi udziałami, dotyczy to zarówno kosztów bieżącego utrzymania nieruchomości jak i ewentualnych [[remont]]ów i innych nakładów na nieruchomość wspólną
; podatek od nieruchomości : udział w nieruchomości wspólnej przekłada się także na identyczny udział we własności gruntu (lub w użytkowaniu wieczystym), ma to znaczenie m.in. w wysokości [[Podatek od nieruchomości|podatku od nieruchomości]].

== Zobacz też ==
* [[Odrębna własność lokalu]]
* [[Nieruchomość wspólna]]

== Bibliografia ==
* ''Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali'' ({{Dziennik Ustaw|2021|1048}})

[[Kategoria:Prawo własności lokali]]